Questões envolvendo a cobrança da taxa mínima multiplicada pela quantidade de unidades
Luiz Felipe Rodrigues – advogado | 01/07/2026
Uma das maiores dificuldades enfrentadas pela administração condominial é a gestão das despesas ordinárias. Entre elas, poucas geram tantas controvérsias quanto a tarifa de água e esgoto, que, em muitos condomínios, representa a segunda maior despesa mensal, atrás apenas da folha de pagamento dos empregados.
Muito embora o debate acerca da política tarifária envolva aspectos econômicos, sociais e regulatórios de grande complexidade, o presente texto não tem por objetivo discutir a justiça ou a conveniência do modelo tarifário adotado pelas concessionárias de saneamento. O propósito é analisar os reflexos jurídicos da recente revisão do Tema 414 do Superior Tribunal de Justiça, especialmente um aspecto que vem passando despercebido: a manutenção do direito dos condomínios à restituição dos valores pagos indevidamente em determinadas hipóteses.
O ENTENDIMENTO FIRMADO EM 2010
Em 2010, ao julgar o REsp nº 1.166.561/RJ sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que era ilícita a cobrança da tarifa mínima multiplicada pelo número de unidades autônomas quando o condomínio possuía apenas um hidrômetro.
Na ocasião, o Tribunal entendeu que a cobrança deveria observar exclusivamente o consumo efetivamente aferido pelo medidor único instalado no condomínio, afastando a multiplicação da tarifa mínima pelo número de apartamentos ou salas comerciais.
Durante mais de uma década, essa orientação serviu de fundamento para milhares de ações judiciais propostas em todo o país, garantindo aos condomínios o direito à revisão da forma de cobrança e à restituição dos valores pagos indevidamente.
A REVISÃO PROMOVIDA PELO STJ
Em junho de 2024, contudo, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça revisou integralmente o Tema 414, por ocasião do julgamento do REsp nº 1.937.887/RJ.
Após ampla audiência pública, manifestação de diversos amici curiae e profunda análise do modelo econômico do setor de saneamento básico, a Corte concluiu que a estrutura tarifária prevista nos artigos 29 e 30 da Lei nº 11.445/2007 pressupõe a existência de duas parcelas distintas:
- uma parcela fixa, correspondente à disponibilidade do serviço (franquia mínima de consumo);
- uma parcela variável, incidente apenas sobre o consumo que exceder essa franquia.
Com isso, passou a reconhecer a licitude da cobrança da tarifa mínima por economia, ainda que o condomínio seja servido por um único hidrômetro.
Ao mesmo tempo, o STJ também declarou ilícitas outras duas metodologias que vinham sendo adotadas pelas concessionárias ou decorrentes da própria interpretação jurisprudencial anterior:
- considerar todo o condomínio como se fosse uma única economia;
- utilizar o chamado “modelo híbrido”, que combinava critérios incompatíveis de cálculo.
O ponto mais importante da decisão: a restituição dos valores pagos a maior
Embora grande parte dos comentários sobre o julgamento tenha se concentrado na mudança da tese jurídica, existe um ponto da decisão que merece especial atenção dos síndicos, administradoras e operadores do Direito.
O item 9 da tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça estabelece que, quando a concessionária tiver tratado todo o condomínio como uma única economia, permanece o dever de alterar a metodologia de cobrança, sem prejuízo do direito do condomínio de ser ressarcido pelos valores pagos indevidamente.
Em outras palavras, a revisão do Tema 414 não extinguiu todos os direitos dos condomínios.
Ao contrário!
O Tribunal reconheceu expressamente que, quando a concessionária utilizou metodologia que majorou artificialmente a tarifa ao enquadrar todo o condomínio como um único usuário, subsiste o direito à repetição do indébito.
Mais do que isso, o STJ autorizou que essa restituição seja realizada mediante compensação nas futuras contas de água e esgoto, até a integral quitação do crédito do condomínio, observando-se, naturalmente, o prazo prescricional.
Essa solução prestigia tanto a segurança jurídica quanto a continuidade do serviço público, evitando o desembolso imediato de grandes quantias pelas concessionárias, mas preservando integralmente o patrimônio dos consumidores que suportaram cobranças indevidas.
O Superior Tribunal de Justiça alterou profundamente a compreensão acerca da cobrança da tarifa de água em condomínios dotados de hidrômetro único, reconhecendo a licitude da cobrança da tarifa mínima por unidade consumidora.
Entretanto, a própria Corte fez questão de preservar situações jurídicas consolidadas e, principalmente, assegurar que os condomínios que suportaram cobranças realizadas mediante metodologia considerada ilegal continuem tendo direito ao ressarcimento dos valores pagos indevidamente.
Em um cenário de constantes mudanças regulatórias, a decisão demonstra que a proteção ao equilíbrio econômico-financeiro das concessionárias não pode afastar o dever de reparar cobranças indevidas realizadas contra os consumidores. Para síndicos, administradoras e advogados que atuam na área condominial, a principal lição deixada pelo novo Tema 414 é que cada caso deve ser analisado individualmente, pois a revisão da tese não significa, por si só, a convalidação de todas as formas de cobrança anteriormente praticadas pelas prestadoras de serviços de saneamento.
Entretanto, o julgamento do Tema 414 está longe de encerrar todas as discussões envolvendo a cobrança da tarifa de água e esgoto em condomínios e associações de moradores.
A tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça limitou-se a definir a metodologia de cálculo da tarifa para empreendimentos dotados de múltiplas economias e hidrômetro único, não afastando o controle jurisdicional sobre outras situações que podem revelar manifesta abusividade ou incompatibilidade com a legislação de regência.
É o caso, por exemplo, dos empreendimentos recém-implantados, em que a concessionária passa a exigir a cobrança de tarifa mínima para todas as unidades autônomas desde a entrega do loteamento ou do condomínio pelo incorporador, mesmo quando grande parte dos lotes permanece vaga, sem edificações, sem ligações individuais e sem qualquer consumo efetivo. Em muitas situações, essa sistemática transfere à associação ou ao condomínio uma despesa incompatível com sua realidade financeira, comprometendo a própria viabilidade econômica do empreendimento durante sua fase inicial.
Imagine um loteamento com 400 lotes, dos quais apenas 40 possuem edificações. Se a concessionária exigir tarifa mínima sobre as 400 economias desde a entrega do empreendimento, a associação suportará uma despesa desproporcional, muito antes de existir efetiva ocupação urbana. Essa situação não foi apreciada pelo Tema 414 e pode ser objeto de controle judicial à luz dos princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, do equilíbrio econômico-financeiro e da vedação ao enriquecimento sem causa.
Também permanecem passíveis de análise judicial as hipóteses em que os empreendimentos possuem sistemas próprios de abastecimento, como poços artesianos regularmente outorgados, utilizando os serviços da concessionária apenas para coleta e tratamento de esgoto, ou, em determinadas situações, sequer usufruindo integralmente dos serviços públicos disponibilizados. Nesses casos, a discussão deixa de ser a metodologia de cálculo da tarifa e passa a envolver a própria base de incidência da cobrança, a efetiva prestação do serviço, a proporcionalidade da remuneração exigida e a vedação ao enriquecimento sem causa da prestadora.
Da mesma forma, continuam plenamente possíveis questionamentos acerca do enquadramento tarifário, da classificação das economias, da observância das normas expedidas pelas agências reguladoras, da correta aplicação das categorias de consumo, da legalidade dos atos normativos locais e do respeito às cláusulas dos contratos de concessão.
Em outras palavras, a revisão do Tema 414 não conferiu às concessionárias uma autorização irrestrita para qualquer modalidade de cobrança. O que o Superior Tribunal de Justiça definiu foi apenas a licitude de determinada metodologia tarifária. Persistem, contudo, inúmeras situações concretas em que a atuação do Poder Judiciário continuará sendo indispensável para assegurar o equilíbrio contratual, a observância da legislação setorial e a proteção dos direitos dos condomínios e associações de moradores
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