Luiz Felipe Rodrigues – advogado | 12/12/2024
Com o registro do loteamento, as partes envolvidas no empreendimento podem proceder à venda das unidades. Elaboram-se folders, panfletos e anúncios digitais; em seguida, iniciam-se os procedimentos de venda.
É neste momento que o comprador forma sua percepção sobre o empreendimento, sendo indispensável que o empreendedor ofereça uma assessoria adequada. Uma campanha publicitária mal elaborada pode acarretar diversos problemas futuros, como se observa nos exemplos abaixo:
APELAÇÃO. PROPAGANDA ENGANOSA. INDENIZAÇÃO. Sentença de procedência. Inconformismo das rés. Descabimento. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Ausência de área verde exclusiva com trilha ecológica e Lago Veneza, conforme prometido em seus anúncios. Propaganda enganosa. “Folder” publicitário em dissonância com o contrato. A propaganda veiculada obriga o fornecedor e integra a avença que vier a ser celebrada. Inteligência do art. 30, do CDC. Dever de informação e proteção contra publicidade enganosa. Art. 6º, incisos III e IV do CDC. Acesso à área verde por uma porta não prova adimplemento da obrigação, porque é incontroverso que se trata de área pública, e não exclusiva. Precedentes envolvendo o mesmo empreendimento. Sentença mantida. Apelo desprovido. (TJ-SP – Apelação Cível: 10218553620228260361 Mogi das Cruzes, Relator: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 26/11/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024)
APELAÇÃO CÍVEL – DOIS RECURSOS – CONTRATO IMOBILIÁRIO – APLICAÇÃO DO CDC – VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO – ERRO SUBSTANCIAL – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA DE IMÓVEIS – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. – Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às operações de compra e venda de imóveis – Em que pese a atuação do corretor se restrinja à divulgação do empreendimento e aproximação das partes, este é obrigado a cumprir o dever de bem informar a respeito dos reais aspectos do contrato imobiliário, sob pena de responder pelos danos ocasionados ao consumidor em razão da veiculação de informação inadequada – A falha no dever de informação a respeito de característica essencial do imóvel, incutindo-se na consumidora a expectativa de que estava adquirindo uma casa em um condomínio fechado quando, na realidade, o local se tratava de um simples loteamento, consiste em indução a erro substancial – Nas relações de consumo, todos os intervenientes na cadeia de fornecimento são solidariamente responsáveis pelos efeitos decorrentes do contrato, não havendo que se falar em afastar a responsabilidade da corretora de imóveis ao fundamento de que atuou meramente como intermediária – Cláusula contratual que limite ou exonere a responsabilidade do fornecedor pelos danos causados ao consumidor é nula de pleno direito, nos moldes do art. 25 do CDC – É passível de indenização por dano moral a conduta do fornecedor que induz o consumidor a celebrar contrato para aquisição de imóvel residencial por meio de omissão de informação essencial que impediu o livre exercício de escolha na contratação – Sentença parcialmente reformada. (TJ-MG – AC: 10433120141646001 MG, Relator: Lílian Maciel, Data de Julgamento: 02/09/2020, Data de Publicação: 03/09/2020) – grifei
Destaca-se deste julgado a responsabilidade solidária da corretora de imóveis, que é obrigada a cumprir o dever de bem informar a respeito dos reais aspectos do contrato imobiliário, sob pena de responder pelos danos ocasionados.
Apelações cíveis. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por dano material. Alegação de propaganda enganosa. Sentença de procedência parcial. Contrato imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Não incidência do Tema 1095 do STJ. Desvirtuamento da cláusula de alienação fiduciária. Confusão entre credor fiduciário e vendedor. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Responsabilidade solidária pela cobrança do serviço de comissão de corretagem. Reconhecimento. Matéria objeto de Recurso repetitivo REsp 1551951/SP. Propaganda enganosa configurada (art. 37 do CDC). Material publicitário demonstra que as rés anunciavam o empreendimento como condomínio guarnecido por 240 mil metros quadrados de área verde preservada. Memorial descritivo descreve a presença do paisagismo. Fotos juntadas pelas próprias rés que indicam muro divisório entre o condomínio e a área verde. Área não exclusiva do loteamento. Rescisão contratual por culpa das rés. Devolução de todos os valores pagos pela parte autora, inclusive com a restituição do montante pago a título de comissão de corretagem. Aplicação da Súmula 543 do C. STJ. Multa inversa. Cabimento da sua aplicação. Questão foi objeto de recurso repetitivo, em julgamento realizado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.614.721 – DF (2016/0187952-6). Manutenção. Despesas decorrentes da posse. Ausência de comprovação de que a parte autora foi imitida na posse do bem. Ônus da sucumbência mantido. Resultado. Recurso de apelação interposto pelas rés não provido e provido o recurso de apelação interposto pela parte autora. (TJ-SP – Apelação Cível: 1005522-43.2021.8.26.0361 Mogi das Cruzes, Relator: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 15/03/2023, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/03/2023)
CONSUMIDOR. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. PUBLICIDADE ENGANOSA. VENDA DE LOTES EM RESIDENCIAL COMO SE CONDOMÍNIO FOSSE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. SENTENÇA MANTIDA. 1) Toda informação ou publicidade deve ser suficientemente precisa, atraindo a proteção ao consumidor contra publicidade enganosa (art. 6º, IV, do CDC), em observância à cláusula geral da boa-fé dos contratos (art. 422). 2) No caso, a parte autora se desincumbiu do ônus processual de comprovar a conduta desleal da parte ré quanto à publicidade do empreendimento, em razão da ampla divulgação do produto como condomínio, quando, na verdade, trata-se de loteamento residencial. 3) Reconhecida a nulidade do contrato firmado entre as partes, estas devem ser colocadas no estado que antes se encontravam, com restituição integral dos valores pagos. Súmula nº 543 do STJ. 4) A conduta praticada pelas apelantes ultrapassou o mero aborrecimento, frustrando os planos na aquisição de casa própria em condomínio fechado, motivo pelo qual cabe a condenação por danos morais. 5) Apelação não provida. (TJ-AP – APL: 00001745520178030001 AP, Relator: Desembargador AGOSTINO SILVÉRIO, Data de Julgamento: 23/06/2020, Tribunal)
Apelação cível –. Compromisso de compra e venda – Entrega em desconformidade com material publicitário – Parcial procedência – Cerceamento de defesa que não ocorreu – Legitimidade do autor – Prescrição não verificada – Preliminares afastadas – Supressão de ampla área verde divulgada em folder publicitário, revertida em edificação em proveito da própria construtora – Propaganda ou publicidade que vincula o fornecedor, nos termos do artigo 30 do CDC– Expressa vedação à publicidade enganosa ( CDC, art. 37, § 1º)– Dano moral caracterizado, no caso, conforme jurisprudência em casos idênticos – Sentença mantida – Recurso desprovido. (TJ-SP – Apelação Cível: 1000182-85.2020.8.26.0642 Ubatuba, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 30/01/2023, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/01/2023)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BEM PÚBLICO MUNICIPAL. Construção de parte do condomínio réu em imóvel de propriedade do Município de Taubaté, destinada a área verde contígua a um campo de futebol, nos termos da legislação local. Detenção irregular, que não gera direito à retenção ou indenização por benfeitorias ou obras não autorizadas pelo Poder Público. Esbulho configurado. Área pública inalienável e insuscetível de prescrição por apossamento por particular. Irrelevância de tempo de ocupação. Aplicação da Súmula 619 do STJ. Precedentes desta Corte de Justiça. Sentença de procedência mantida. Majoração da verba honorária (art. 85, § 11, do CPC). Recurso não provido.(TJ-SP – AC: 10095760720198260625 SP 1009576-07.2019.8.26.0625, Relator: Djalma Lofrano Filho, Data de Julgamento: 05/10/2022, 13ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 06/10/2022)
A divulgação de informações que não correspondem à realidade do empreendimento, mesmo que feita de boa-fé, pode gerar diversos prejuízos, tanto para as incorporadoras, corretoras e construtoras, quanto para moradores e o condomínio já constituído. Seja vendendo um loteamento de acesso controlado como um condomínio — institutos totalmente distintos —, a publicidade inadequada pode interferir na escolha do comprador ao adquirir determinado imóvel.
Para os loteadores, é essencial contar com assessoria em todas as etapas do empreendimento. Para os moradores, caso ocorra alguma irregularidade, o diálogo é o principal instrumento de resolução. No entanto, se este não for suficiente, busque auxílio jurídico. O condomínio, na figura do seu representante, pode atuar na defesa dos direitos de todos os proprietários.
