ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E REGISTRO DE IMÓVEIS: A NECESSIDADE DO “HABITE-SE” MESMO COM TÍTULO JUDICIAL

Luiz Felipe Rodrigues – advogado | 05/11/2024

No julgamento da apelação cível nº 1032916-19.2023.8.26.0405, o Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento a apelação proposta que objetivava o registro da carta de sentença de adjudicação compulsória de fração ideal correspondente a futura unidade autonoma, pleiteando, ainda, a respectiva matrícula individualizada.

REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE SENTENÇA – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – TÍTULO JUDICIAL QUE SE  SUJEITA À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO A SER FEITA COM APRESENTAÇÃO DO “HABITE-SE” – INEXISTÊNCIA FÁTICA E JURÍDICA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS – IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DE TÍTULO QUE ATRIBUI À APELANTE UNIDADE AUTÔNOMA CORRESPONDENTE À FRAÇÃO IDEAL DE QUE JÁ É TITULAR DE DOMÍNIO – INVIÁVEL A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE AUTÔNOMA ANTES DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO – DIREITO AQUISITIVOS SOBRE UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA JÁ SE ENCONTRAM INSCRITOS EM NOME DO ADQUIRENTE – ÓBICE MANTIDO – APELAÇÃO NÃO PROVIDA, COM DETERMINAÇÃO. (CSMSP. Apelação Cível n. 1032916-19.2023.8.26.0405, Comarca de Osasco, Corregedor Geral da Justiça e Relator Des. Francisco Loureiro, julgada em 26/09/2024 e publicada em 02/10/2024).

No voto do relator:

O condomínio edilício e a incorporação imobiliária são institutos que não se confundem. Em suma, no condomínio edilício coexistem unidades autônomas de propriedade exclusiva dos condôminos, a que são vinculadas frações ideais do terreno e das partes da edificação de uso e domínio comum. Para que passem a ter existência, as unidades autônomas precisam existir física e juridicamente, o que decorre da averbação, no registro imobiliário, de que foram edificadas.A incorporação imobiliária, de seu turno, ao ser registrada assegura aos adquirentes das futuras unidades autônomas – ou, ao menos, confere-lhes maior segurança – de que o edifício será efetivamente construído por ter o incorporador condições de promover o empreendimento e de transmitir a propriedade das unidades aos seus adquirentes. A propósito do tema, cumpre lembrar que, com a edição da Lei nº 14.382/2022, que alterou o art. 32 da Lei 4.591/1964 para dispor que o registro do memorial de incorporação sujeita as frações de terreno e respectivas acessões a um regime condominial especial, mediante ato registral único, passou-se a discutir se o condomínio especial a que alude o § 1º-A do referido artigo de lei é, ou não, o condomínio edilício dos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil.

Neste sentido, a recusa apresentada pelo registrador, certo de que a averbação da construção na matrícula da incorporação, que depende da expedição do “habite-se” e permitirá a abertura de matrículas para as unidades autônomas, não pode ser suprida pela adjudicação compulsória deferida em favor da apelante.

Atente-se a todos requisitos formais antes de comprar ou vender seu imóvel, evitando a exposição a riscos legais e contratuais, como ações judiciais de adjudicação compulsória, que podem ser ineficazes sem a regularização completa do imóvel.

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