Luiz Felipe Rodrigues – advogado | 11/11/2024
Comprar um lote é um passo significativo, podendo ser o primeiro passo para construir o imóvel dos sonhos, assim como uma oportunidade de negócio lucrativo.
O compromisso de compra e venda, a cessão ou a promessa de cessão é um negócio jurídico que ganhou força de contrato definitivo pela Lei 6.766/79. Com a comprovação de quitação, esses instrumentos são hábeis a transmitir o domínio do lote, independentemente de escritura pública, mesmo para lotes avaliados em mais de trinta salários-mínimos. Basta que o promissário compareça ao cartório de registro de imóveis competente, munido do instrumento particular – mesmo que este seja divergente do contrato-padrão depositado no memorial – e dos documentos de quitação e comprovante de recolhimento do ITBI.
Ocorre que, para garantir o recebimento das parcelas ou para induzir o comprador a devolver o lote, retendo valores indevidos e recuperando o imóvel já valorizado, é comum que, quando o comprador informa à loteadora sobre a cessão, esta declare que não dará anuência à cessão realizada.
Tal posicionamento está em total descompasso com a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, que estabelece que o contrato particular pode ser transferido por mero trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento separado, com a declaração do número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário. O artigo 31, §1º, complementa:
Art. 31, §1º: A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.
O artigo 31, de natureza cogente, é claro ao dispor que basta mero trespasse para transferir os direitos do promitente comprador. Tal regra se aplica também em múltiplas cessões, não havendo necessidade do aval em nenhuma das respectivas cessões. O cessionário sub-roga-se na posição do cedente, assumindo a obrigação de pagar o preço, além de ser parte legítima para atuar no polo ativo de ações revisionais, rescisórias, entre outras.
Ademais, o cessionário torna-se devedor solidário com o cedente na obrigação de pagar o preço, sendo recomendável que, embora o ato dispense formalidades excessivas, seja celebrado em instrumento autônomo, estabelecendo as cláusulas que regerão o novo negócio.
