Luiz Felipe Rodrigues – advogado | 18/11/2024
Tal questionamento foi objeto de julgamento pela 8ª câmara de direito privado do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, em relatoria da brilhante desembargadora Clara Maria Araujo Xavier, dando provimento ao apelo da associação autora, assim ementado:
ASSOCIAÇÃO – Moradores – Ação de cobrança – Taxas associativas vencidas e vincendas – Sentença de procedência, condenando os fiduciantes ao pagamento – Inconformismo dos referidos devedores e da requerente – Apelam os fiduciantes pugnando pela declaração de nulidade da sentença ou, subsidiariamente, pelo reconhecimento da inconstitucionalidade da cobrança das mencionadas taxas – Recorre a autora requerendo que o credor fiduciário responda solidariamente por tais contribuições – Acolhimento ao apelo da requerente e desacolhimento quanto ao dos requeridos – Pronunciamento com fundamentação adequada, tendo o Juízo “a quo” exposto, de forma clara e objetiva, as razões de seu convencimento, não estando ele obrigado a responder a todas as indagações das partes – Pela exegese do Tema 492 do STF, ficou reconhecida a inconstitucionalidade apenas quanto à cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamento em período anterior à Lei Federal nº 13.465/17, quando o proprietário não é associado, sendo permitida a cobrança das prestações vencidas após a vigência da referida lei, independentemente de ser o proprietário associado ou não – Precedentes do STF e deste TJSP – Réus recorrentes que não negam a prestação de serviços pela associação, tampouco o pagamento das taxas de meses anteriores – Não anulada a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário – Crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito que possui natureza propter rem (Tema 33 deste TJSP) – Pela interpretação sistemática dos §§s 4º e 8º, do artigo 27, da Lei Federal nº 9.514/1997, as contribuições condominiais poderão ser cobradas do credor fiduciário, que, por sua vez, poderá abater os valores desses encargos do produto do leilão – Condenação ao pagamento das taxas associativas que deve ser estendida, de forma solidária, ao Banco recorrido – Sentença reformada – Recurso da autora provido, enquanto o apelo dos réus é desprovido. (Apelação Cível n. 1004242-02.2019.8.26.0363 – Mogi-Mirim – 8ª Câmara de Direito Privado – Relator: Clara Maria Araújo Xavier – 11/09/2024 – 19371 – Unânime)
Recomendamos cautela na aplicação prática do referido julgado, visto que a 2ª seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos os REs 1.995.213 e 2.023.45, ficando todos os processos fundados no tema 33 do TJSP suspensos, em todo território nacional. No mais, entendemos que ao votar a desembargadora pela responsabilidade solidaria, é importante deixar claro que essa responsabilidade é subsidiária e posterior à consolidação.
Para a relatora do caso:
Posto isso, em uma interpretação sistemática dos §§ 4º e 8º, do art. 27, da Lei n.º 9.514/1997, é possível entender que o fiduciante responde pelo pagamento das contribuições condominiais (leia associativa) até a data da imissão na posse do fiduciário, mas, sendo uma obrigação vinculada ao imóvel, poderá ser cobrada do credor fiduciário, quando da consolidação da propriedade em seu favor, podendo ele abater os valores desses encargos do produto do leilão. Dessarte, o pleito da requerente merece acolhimento, de modo que a condenação ao pagamento das taxas associativas se estenderá, de forma solidária, ao banco recorrido. No entanto, com a finalidade de tornar mais transparente a cobrança, quando do cumprimento de sentença, caberá à exequente apresentar seus cálculos, acompanhados das atas das assemblei as em que foram estipuladas as contribuições.
